加拿大人富人越来越富的秘诀:买房子?


5月25日,蒙特利尔银行(BMO)发布了一项新的调研报告。根据这个报告,加拿大富人之所以越来越富的原因当然很多,但是,他们在房地产方面的投资功不可没。

所有这些被调研的对象,他们的自助房屋平均价值大约为一百五十万加元,这些人群中,很多人都至少有一百万加元的投资。

除此之外,调研还发现,百分之三十六的富人至少拥有自住房之外的第二套物业,平均价值大约为708539加元。同时,很多人都选择用第一套物业抵押融资,获得购买第二套物业所需要的一部分资金。

蒙特利尔银行并没有在报告中公布房屋在这些人总资产中所占的比例,该银行总经济师Doug Porter说,房屋资产不仅仅使得富人越来越富裕,所有的人都因为房屋的增值而变得富裕起来。

他说:“房屋只不过是很多财富中增值最快的财富之一。房屋的增长幅度超过历史平均增长水平,但是我并不认为存在很离谱的失衡。”Porter还补充说,现在,住房和土地占所有加拿大人总资产的比例接近百分之四十。

这种比例在过去的五年里一直保持了稳定,但是这位经济师指出:在经济繁荣到达顶点的2000年,这种比例仅为百分之三十一。

这种比例在加拿大一些地区尤其引人注目。以卑诗省为例,高端住房的平均价格为三百九十万加元左右,而这些房屋的房主通常都每户承担着236100家元的债务。

那么,加拿大人是不是在房屋上面过度投资了呢?

参加调研的大部分加拿大富人,有些已经完全偿还自己的按揭贷款,有些还在努力还贷,他们平均每人的负债水平为176000加元。

至于第二套房屋,百分之八十的受访者说他们有一套投资物业,而且这套物业就在加拿大国内。有百分之二十七的受访者说他们有物业在美国,百分之十一的受访者说他们有物业在欧洲,百分之八的受访者说他们有套物业在中美洲、南美洲或者加勒比海地区,有百分之七的受访者说他们有物业在墨西哥或者亚洲地区,有百分之五的受访者说他们有物业在澳大利亚。

至于这些富人为什么要购买自住房之外的物业,有百分之四十七的受访者回答说为了度假,百分之三十九的受访者说为了投资,又百分之三十六的受访者说是为了资产增值收益。

蒙特利尔银行加拿大和亚洲投资产品和计划部经理John Turner说,加拿大人对拥有房屋的热情,因为不动产类型的不同而有所不同。收益型与投资型的物业与自助型物业的投资应该区分开来。

他警告说,很好地管理资金流至关重要:“对于那些在不动产方面过度负担的人群而言,他们可能会陷入难以持续支付房屋贷款的艰难境地。大家可以在各类资产之间平衡投资。”

分散投资,说起来很简单,可是做起来并不时那么容易。作为开始,专家建议我们从自住房开始。很多人就是不希望看到自己的房屋价格走低,有些甚至不大考虑房购买房屋之后可能不得不承担的费用。

加拿大西部Re/Max公司副执行总裁Elton Ash说,这样的调研结果对他来说不算什么新闻,尤其是当他来到温哥华之后。

他说,可以勾画一个这样的场景出来。一位82岁的寡居女士在自己房屋里面已经居住了45年。对于这样的人群,一部分人甚至没有能力支付市政税。其中的原因,不仅仅是因为自己房屋大大增值,还因为社会上大群婴儿潮时期出生的人有已经有能力购买房屋,从而推高房价,市政税负等相关费用自然也水涨船高。

多伦多Tridelta Financial公司执行总裁、注册财务规划师Ted Rechtshaffen说,他的客户中很多人至今舍不得卖掉自己的房屋,但是,这些人中有近一半人的房屋资产已经开始出现问题。

这位专家说,有些人认为,偿清所有的按揭贷款是他们的最终目标,但是我却在努力告诉他们,如果房屋资产占据您所有资产的大部分,那么,不要急于偿清房屋贷款。如果客人明白这一点,他们就应该将自己的RRSP最大化,同时将TFSA、RESP等排在房贷的前面。如果还有别的资源,也再不要继续往不动产上面投资。

如果这些事情都做过了,那么,最后需要做的事情,才用您的自住房再融资,再购买一套别墅。

蒙特利尔银行的这次调研时通过Pollara公司进行的 ,时间是2014年10月15日至10月28日,参与的加拿大人有306人,全部为18岁以上人群。


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